70年后这房子还是不是我的

　　主管部门

　　无偿收回三大难题

　　房奴们，惊出一身冷汗

　　文/谭浩俊 

　　上海土地到期回收，也可认为是在房地产调控面前一种积极而认真的姿态，但是还面临着诸多的难题。

　　第一，谁是土地的最终出让人？以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给广大业主，在开发商与业主之间实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？进一步讲，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？

　　第二，应当如何维护业主的权利？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，那么，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然是不合理的，也是不合法的。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，即便要执行这项政策，也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，对新的商品房、商业房执行此项新规定。

　　第三，如何处理好与相关法律的关系？2007年10月1日起施行的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。

　　总之，土地出让期满可无偿收回的规定，从某种意义上讲，也是一种对权利的侵犯，让“房奴”们惊出了一身冷汗。解决这一问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制一下对房屋的过度投资和炒作。

　　（作者为经济学者）

　　期满延期未准才得收回

　　上海网友民间发言官：《上海市国有建设用地使用权出让合同》第28条规定：“土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，由出让人无偿收回。”由于外界普遍没机会看土地出让合同书，所以形成了误解。

　　这或许是一种风险告知

　　北京网友天蓝蓝：与其说是一种不公平，还不如看成这是一种来自出让人的风险告知，从积极的角度来看，上海的这次至少可以算是一次试水，是一次对大限到来、需要应对的政府一方的反应。但其最大的不足是没有给参与土地交易的人发表意见的机会。

　　最近，一篇《沪土地出让惊现“期满出让人无偿收回”》的报道引起了业内外的广泛关注和讨论。昨天，上海市规划和国土资源管理局在其官方网站上发布通知，对报道中提到的“土地期满出让人无偿收回”内容作出了正式回应。这条新闻引发了广大商品房业主的担忧：70年后，我们的房子在哪里？会不会真的成为没有土地使用权的“空中楼阁”？本报今天要探讨的，正是这一横亘在公众心头的不动产忧虑，70年后，我们的房子将归谁所有？

　　网友观点

　　关乎国民利益人心稳定

　　武汉网友王亚欣：这个问题事关无数国民的切身利益，也关系到社会人心的稳定。有恒产者有恒心。只有尊重私有财产权，社会才能健康、良性发展，房屋使用权和所有权的归属问题无疑就是其中重要一环。在这个意义上说，上海这项政策本身所可能带来的问题，值得高度重视，政策走向以及是否会引来效仿者，同样值得关注。

　　保障财产权才有安全感

　　山东网友落花流水：在现代社会，财产权是基本权利。拥有私人财产是公民能够安身立业的基础，如果土地使用权能够被轻易“收回”，附着于土地的一切财产就都风雨飘摇，其他权利也会难以保障。比如，辛劳一辈子后却发现自己上无片瓦，这让人何来安全感与尊严感？

　　明确土地无偿续期

　　得民心，也合法律精神

　　文/马光远

　　土地使用权的70年大限问题，历来被视为悬在中国房地产市场的寒光之剑，如何处理70年大限的问题，攸关几乎所有民众的切身利益，考验政府的智慧和执政能力，因而备受关注。

　　上海的这个规定意味着，土地使用权期满之后，即使你的房子足够牢固，也面临着土地使用权被“无偿收回”之后，房屋“飘荡”无处安放的尴尬。

　　稍对土地使用权有所了解的人都知道，由于“土地国有”和“建设用地的出让人必须是政府”的特殊规定，对于70年大限之后，土地使用权如何处理，早在《物权法》立法的时候就引发了广泛的争论。在土地国有的情况下，土地使用权期满之后是自动续展，还是无偿收回，《物权法》最终作了一个合乎各方利益的考虑，规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”因为当时关于是否无偿续期，争议很大，最后选择了搁置争议，模糊处理的立法技术。

　　众所周知，中国民众对“70年”大限的恐惧，是基于对高房价的恐惧，居民用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后续交高昂的土地出让金，这无法让民众不焦虑。

　　而随着10年后，第一批土地使用期限到期即将到来，这已经成为一个不得不在制度上做出合理安排、无法逃避的现实问题。就制度设计的难度而言，其实这是一个最简单不过的问题。只要政府在制定公共政策的时候真正“利为民所谋”，无需太大政治智慧就可化解这一困局。

　　上海这种做法已经透视出地方政府在这个问题上的“试探性举措”，必须引起我们的警惕，应遵照《物权法》关于“自动”续期的原则和精神。

　　由此，笔者建议，尽快启动《土地管理法》的修订，明确70年后土地无偿续期的原则，这既是得民心之举，更是贯彻《物权法》的法治原则和精神。政府即使要“有偿续期”，也一定要象征性收费。同时，对上海违反《物权法》的做法及时予以纠正，并公开纠错以抚慰民众的焦虑和慌乱。

　　（作者为经济学博士）