这个话题最近被问到的次数挺多，房价降了点，现在要不要出手？此事得从今年市场为什么这样开始说起。

今年北京楼市如此这般的两大原因

第一个原因，自住型商品房“锁住”一大批购房者。北京从去年10月推出了“自住型商品房”，其中那句“按市场价低30%左右出售”抓住了刚需一族的目光——不管能不能买到，试试总可以。所以到今年3月就有媒体统计了，排队数量超过38万，这就意味着有相当数量的购房者在一段时间内被“冰封”了——如果你想买到，那么第一个前提就是“等着，先别买房”。

第二个原因是贷款变难了。造成贷款变难得原因，一是银行缺钱，二是利率市场化。银行其实是商业机构，不是政策性单位（至少不完全是）。银行的资金成本从去年开始一直在上升，出于利润考虑，银行方面更愿意将信贷额度往利率更高的业务上倾斜。换句话说，购房人觉得房贷的成本还挺高的，但在银行看来，房贷这事吧……它不怎么赚钱，利息还是低……

所以，今年的楼市低迷，不是因为出了什么重大宏观调控政策，更多的是市场化手段：中低价位商品房供应增加了、商业银行从收入考虑发放贷款变难了也变慢了。于是需要回笼资金的开发商有了“降点”的意思，需要换房的二手房业主的挂牌价也“可以谈一谈”了。

央行来了个“窗口指导”

5月12日，央行把十几家主要商业银行的头头们聚在一起开了个座谈会，告诉各家银行，第一，居民住房贷款不能停，第二，个人住房贷款及时审批和发放。这就是媒体上热传的“央行窗口指导”，也有人说这是央行“事实上的救市”。

是不是“救市”搁在一边，但至少明确了各家商业银行不能只是追求利润，还要顾及个人购房的贷款支持。用央行副行长刘士余的话来说：“金融系统一端连着民生，一端连着党中央国务院，商业银行要理解社会底层人员的生存压力，要有社会责任，不要过分追求商业利益……”。

自住房：看上去很美

自住房对市场的影响是真的，30多万购房者被暂时“冰封”，但是除了优先轮候家庭外，又有多少人能买得到？毕竟很多地块都比较远、动辄几十、上百比一的中签率……作为新生事物，自住房受热捧比较好理解，但长时间轮候不到，就会有消费者按捺不住。譬如顺义的自住房项目“新国展满庭芳”，均价19000元/㎡，和一些二手房比起来在价格上其实没有太多优势，而且还要等几年才能住进去、未来满5年还要将收益30%上交……而那些地段好一些的，在很长时间内如果不是优先轮候家庭也很难买得到……

所以这其中蕴藏了一个风险，就是：轮候家庭如果对自住房这个新生事物表示失望之余，会不会集中入市？即使不会集中入市，那么实际上购房需求被激发，反倒会出手购房。

现实情况：“底部”实际上已经形成

央行的窗口指导虽然不能说是“救市”，但实则产生了“托底”的效用，换言之就是信贷环境会不会更好暂且不提，但至少不会继续变差；而自住房的出现，并不是让购房需求不存在，只是被暂时“冰封”了，或早或晚还是会买的，买不到或者观望一阵放弃购买的，还会继续入市。

以往几年的房地产市场出现波动，基本都是因为宏观调控政策导致的，但2013-2014这一波行情，则是从增加供应、商业银行的市场化行为导致的。天底下的商品，没有只涨不跌的，出现波峰波谷也很正常，对于房产这种大宗消费，波峰售出、波谷买入是应有之义。

至少对几类人来说，现在是个窗口期：

是不是“窗口期”，是一件仁者见仁、智者见智的事情。但至少有几类消费者，在当前市场环境下值得出手。

1. 改善型“卖旧买新”客户：

虽然需要“卖旧”的房子价格有松动，但“买新”的那批价格也没涨，而且卖旧买新当中“以小换大”的多，大房的议价空间还不错。而且市场均价下调，换购之间的差价价款其实也是低的，举个例子：某楼盘原来的价格是55000元/㎡，从80㎡换购到140㎡需要额外拿出330万元；但现在房价变成50000元/㎡了，换购时额外拿出的现金部分只需要300万，这30万元因为房价下调所产生的换购价差，就是现在低迷期给换购家庭带来的“福利”；

2. 刚需自住型客户

还是那句话，刚需购房者的需求是因自住房的存在而被暂时冰封的，如果刚需族从自住房项目回流，现有的供需比就会被打破，原本中小面积的二手房抗跌能力就比较强，如果市场真的回暖时，往往也是价格最先往上走的；而另一层的意义还在于信贷政策，利率市场化之后，市场上提高房贷利率的压力还是存在的，如果还能获得折扣利率，不如早作打算；

3. 学区房客户

这一块，其实“不解释”仨字就解释了一切……买的不是房，是资源……