中国房地产如同孩子一样，始终被政府小心翼翼地捧在手心，一哭就抱，一闹就哄，多吃一口怕撑着，睡久一点怕饿着。这不，当“史上最严限购令”遇上楼市调整期，地方政府终于坐不住了，自6月底呼和浩特首吃螃蟹以来，全国46座执行限购城市中，

仅有10座仍在限购。取消楼市行政束缚不是坏事，不过也应警惕，无原则的松绑将中断楼市调整过程，托市之举也许反而成为一剂毒药。

　　多地祭出新救市猛药 松绑力度空前

　　楼市调控松绑的冰裂声越来越响。8月8日，首个省级楼市调整政策正式出台——福建省住建厅官网悄然挂出了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出了消费者购房优惠的若干政策，并明确要求各商业银行要增加住房开发贷款供应，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求。至此，拒不完全统计，原本执行限购的46个城市中，已经有36个城市在限购方面有不同程度的松动。

　　回顾这一轮松限潮，各地政府经历了从“遮遮掩掩”到大张旗鼓，从仅松绑限购，到松绑限贷、财政补贴等花样百出，从小范围、有针对性到全面放开的过程。

　　6月，呼和浩特发文放松限购时，还曾迫于压力将文件紧急撤回。而如今，政府早已不屑于遮掩，如7月31日，成都市财政局网站发布《稳增长促民生—财政鼓励首套房贷款》的公告，随后的8月5日，包头市人民政府网站发布《包头2014房交会优惠政策》，再到福建刚刚发布的意见，救市已大张旗鼓地展开。

　　救市举措上，也早已进入“后限购时代”，一些地方政府也开始意识到，仅放开限购收效甚微，而调整公积金贷款、放宽落户条件、减免税费等手段也不痛不痒。楼市走强的大门是否能打开，钥匙掌握在银行手中。因此，已有地方政府开始寻求信贷松绑的方式激活楼市。

　　在四川，一份由省财政厅下发的文件决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过人民银行公布的同期贷款基准利率，按实际发放贷款金额的3%给予财政补助。

　　在绍兴，市住建局于8月5日出台的《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》亦在业内引起轰动。该《意见》要求不再以贷款次数，而是以家庭实际拥有住房数量为准，即“认房不认人”。此外，还要银行加快房地产贷款放款速度：从5月17日起，按揭手续办理完成后应在1个月内放贷到位。

　　福建省周末出台的意见，则提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定；首次购买改善性普通商品住房按首贷认定。对信贷的松动，范围之广、力度之大超出预期。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，今后，地方政府可能还将祭出包括调整普通住宅标准、降低首付比例、取消“限价”政策等升级措施。

　　政策有意市场无情 松限被指“号错脉”

　　限购从紧时，地方政府把库存积压、成交疲软归咎于“被束缚”。如今束缚没有了，市场表现如何呢？从机构实际调研情况来看，大部分短期效果甚微，楼市尚未出现反弹迹象。

　　松限令出台后，有的城市成交量确实得到了“立竿见影”的重振。比如，在南宁，3个月内南宁全市即新增了10万平方米商品房销售面积；在武汉，7月19日开始放宽限购条件仅两个星期后，多个区域的成交量即呈现明显放量。

　　但更多城市的现实是松绑后的实效与理想相去甚远。克而瑞监测数据显示，在已取消或放松限购的城市中，半数仍未扭转颓势。其中天津、成都两个热点城市成交量环比大跌53%和42%。贵阳、福州、西安、无锡、杭州等十余城7月房价环比全部下跌。

　　以上数据都同样应和了中原地产对取消限购典型城市的抽样调查结论。该机构认为对“限与不限”反应敏锐、产生了明显短期效果的仅有杭州、济南、南宁等屈指可数的城市；长春、武汉等城市则属“松限”后成交有小幅提升之列。而即便是看上去“风光”的城市，成交量的起色也并不单纯全部得益于解除限购，短期内网签登记速度加快也可能推高成交量。

　　究其原因，财新记者引述中国房地产学会副会长陈国强的观点称，当前楼市的主要问题是市场自身的供应过量、结构不合理、房价透支，外部的信贷偏紧、实体经济低迷等，而并非源自限购，“指望通过松绑限购药到病除是号错了脉”。

　　楼市再现中国式溺爱 坑的不止是房地产

　　取消强加在楼市上的行政束缚，使其遵循市场规律发展本无可厚非，但一些中心城市没有底线、没有条件的跟风式松绑，却有“头疼医头，脚疼医脚”之嫌，把当下楼市问题简单化和理想化了。中原地产华北区总经理李文杰在接受中国房地产报采访时表示，不分析和反思自己城市的矛盾根源和性质，只盲目跟从和机械套用其他城市的方式方法，以为只要不限制购买就万事大吉，这样不仅解决不了问题，可能还会产生投机性需求过量集中入市推高房价等新的问题。

　　此外，一些地方的救市举措，远远超出了松绑的范围，已带有“刺激”意味。如四川省规定，对首套房贷给予3%的财政补助。包头则规定房交会期间，购买新建商品住房，市政府给予2000元/套的财政补贴，购买首套新建商品住房，给予所纳契税100%的补贴，二套房给予契税50%的补贴。时隔三年，政府对房地产的溺爱再次露头。

　　事实上，回顾从1998年开始的中国房地产市场历史，在短短16年的中国房地产发展历史中，起码有70%以上的时间都是房地产调控的历史，不是严控，就是救市。严重被溺爱的楼市落入“一紧就死、一松就乱”的怪圈。2008年，楼市在连续两年的调控政策下本有机会深度调整，回归合理轨道，然而伴随经济危机爆发而来的大规模刺激，再一次将楼市炒得泡沫横飞。好在很快又有了2010年的史上最严调控，实施三年来，楼市终于又进入调整期。

　　北京国民经济研究所所长樊纲日前在博鳌房地产论坛上指出，这一轮调整除了供求关系的调整、区域性的调整，也包括产业内部优胜劣汰、兼并重组，是楼市回归正常的过程。首先，市场的正常状态是竞争、创新，是兢兢业业，是专注和专业。而房地产在过去十多年间，一直处于亢奋、过热状态下，拿块地就能挣钱，不利于房地产商做专、做精、做好、做大。事实上年初以来频频上演的中小地产商跑路潮，便是行业优胜劣汰、自发洗牌的体现。其次，由于房地产太容易赚钱了，搞得其它行业特别是一些制造业公司开始三心二意，左顾右盼，都想来分一杯羹，导致了制造业的不景气。

　　由此看来，一窝蜂式的放松限购、限贷等托市举动会导致这一难得的调整过程中断。此外，对楼市的溺爱，也会使得市场依靠供求关系自行调节的能力逐渐弱化，开发商和购房者应对市场起伏的神经日益脆弱，双方承受投资和消费的风险弹性越来越小。

　　救市认准三味药 两类城市不宜松绑

　　住建部政策研究中心主任秦虹称，中国的房地产市场已经出现分化格局，有的地方即使不限购，也基本没人买房，而常住人口增长很快、公共服务不足的中心城市，需求量仍然很大。鉴于各个城市楼市供需状况存在较大差异，研究人士建议，应该根据自身实际情况，分类、渐进放开限购。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞发布报告指出，市场自发的调整有利于消化2010年以来过度的库存，目前一线城市和热点二线城市还不适合放松“限购”，英爱支持房地产市场的自发调整过程，政府不应急于救市。他为楼市开出了三味药：对于一线城市和热点二线城市，应通过长效机制建设正确引导市场预期。在正确研究保障房供给量及供给方式基础上通过保障房政策的逐步完善，促进保障房和商品房的互动协调发展，防止保障房供给对商品住房市场的误伤。

　　对于二线城市和热点三线城市，投资、投机性需求基本被基础市场，供求结构趋于平衡，应放松限购，通过市场机制的主导作用促进住房市场的深化调整。

　　而对于供给过多、住房需求严重不足的大量三四线城市，应主要通过市场作用消化库存，促进住房供求再平衡。地方政府也应通过控制土地供应及商品住房审批等手段，促进市场消化现有库存，并根据部分城市市场发展特征及变化状况，做好相应的风险预警与防范措施。

　　对于房地产业未来走势，国家信息中心房地产信息处所作的报告预计，当前的房地产市场调整属于基于市场因素的自发性调整，未来市场将延续这种回落的态势。但随着各地出台的楼市微调政策和开发商的让利促销，市场销售量会有所回升，下半年市场可能将出现阶段性企稳。