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大厂不动产登记或延迟 多个楼盘五证不全违规销售 李未来 “大厂很多小区房屋目前都没有办理产权证”，位于大厂夏垫镇的顺心置业一名房产中介表示。《中国经营报》记者近日走访大厂各区域楼盘，发现多处房屋没有产权证，尤其是靠近通州和燕郊区域的项目。 记者了解到，这一方面是因为开发商“五证不全”、违规销售、扣留业主契税款所致，一方面开发商也反映房屋产权办理程序繁琐。位于大厂县城的星光城项目负责人陈栋在接受记者采访时表示，本来办理房产证程序就很繁琐，现在又增加了土地“落宗”这一步骤，变得更加复杂。 然而，由于2016年以来大厂房价涨势较猛，很多购房者只是签订了三方协议或更改合同底单，便完成了二手房交易。对此，大厂房管局负责房屋交易过户的周广利表示，这属于无效交易，购房者的权益无法得到保障。 开发商预收契税款，延迟上交 “我2012年就买了这里的房子，2014年交房，合同承诺交房2年内办理房产证，现在快3年了，房产证还没有拿到。”家住大厂县城星光城小区的肖女士告诉记者，他们为此多次找到开发商、房管局、土地局、规划局、地税局等部门，被告知没有缴纳契税，因此办不了产权证。 然而，星光城小区业主普遍反映在交房之前就将契税交给了开发商，每户从5000~20000元不等，“开发商代收了这笔契税款，却并没有上交给税务局”。一期业主李洋说。 为此，记者同业主一起来到大厂县地税局，一名周姓局长表示，房产契税本应是业主直接到地税局缴纳，开发商为统一管理暂时预收，但地税局从未授权开发商这么做，法律上也是不允许的。他随即联系了星光城相关负责人，并要求上交预收的契税款。 当日下午，星光城负责人陈栋缴纳了约10户业主的契税。但据了解，本次涉及的业主有1700户，涉及金额1000万元左右，尽管上述周姓局长表示已责令开发商在20日内上交所有预收的契税款，但星光城负责人称由于手续繁琐，在这么短的时间内是很难办到的。据业主称，关于缴纳契税的事，开发商已经承诺过很多次，但都没有兑现，因此他们对开发商20日内缴清所有业主的契税款丝毫不抱希望。 记者了解到，目前大厂各区域近几年新建楼盘大多数办不下房屋产权证，在潮白河边上，云集着孔雀城、英国宫、潮白家园、早安北京等众多楼盘，从这里过友谊大桥到潞城地铁站只有20多分钟的车程，算是大厂离北京最近的区域，因此也是房价最高的地方。可是房产证在这些楼盘几乎成了稀罕物，当地一名房产中介告诉记者，这里有房产证的房屋很少，交易时比无房产证的房屋单价要高出4000元左右。 与此同时，在大厂夏垫镇，世茂·萨拉曼卡、路劲国际、力宝国际城等项目的业主也均没有办理房屋产权证。 记者联系到在大厂房管局负责房屋交易过户的周广利，据其称，有些小区是因为整个项目的“大本”还没下来，如路劲国际和力宝国际城，因此无法给每个房屋办理独立的产权，有的是要办土地“落宗”手续。“不动产登记局才刚刚成立，土地落宗的事也还在摸着石头过河，办理新的不动产登记证可能需要延迟”。 而记者了解到，不少项目拿不到房屋产权证都与开发商不规范操作有关，星光城开发商预收契税款并延迟上交只是其中一例，由于近年来房价涨势较快，大厂很多项目此前在未取得预售证的前提下便开始销售，导致后期手续不全，影响房屋产权证的办理。 五证不全，购房者草签合同 近日，记者来到力宝国际项目，其营销中心内张贴着延期交房的告示，将交房日期延至2017年9月30日。一名购房者向记者表示，项目一期的15栋楼已经达到交房条件，而之所以延迟是由于开发商的证件不全，没有土地证和预售证。力宝国际的工作人员也表示项目尚未取得土地证，但并非因为土地性质的改变，其向记者出示了一份公告，该公告显示项目用地已由大厂城乡一体化推进委员会确认为住宅用地。至于为何尚未取得土地证，购房者与工作人员均表示是由于土地出让金未缴清。 然而，力宝国际在五证不全的情况下已经销售完毕。购房者表示，他们买房时并没有签订购房合同，而只是一个协议，相当于内部认购。 公开资料显示，力宝国际占地1300亩，总建筑面积210万平方米，分五期开发，而目前已卖完的就是一期的15栋楼。据了解，该项目于2014年5月就已动工建设，一期原定于2016年年底交付，目前推迟9个月，而原定于2017年年底交工的二期项目至今却尚未动工。 京润律师事务所张志同表示，这属于开发商在五证不全的情况下违规销售。 记者了解到，在尚未取得预售证的情况下便开始销售房屋在大厂并不少见，星光城小区的肖女士告诉记者，她买这里房子的时候，项目只建了售楼处，按其描述，当时的建筑进度根本达不到预售条件，她与开发商之间仅仅签了一个协议，而不是正式合同。 该小区不少业主也向记者反映，他们最初只是与开发商草签了一个合同，后来才换成了正式合同。 对此，北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示，由于市场行情比较好，很多消费者在购买房屋的时候并没有太在意这些，但随着房地产制度愈加规范，之前存在的问题便暴露出来。 二手房交易只签“三方协议” 在开发商看来，大厂之所以大量的楼盘办不下来房产证，是因为程序太繁琐，“商品房的建设和交易都要受政府监管，土地性质、建筑规划、材料质量等各方面都要经过严格的审核，其中的每一个程序又分为不同的步骤，整个审批下来需要很长时间，而现在又增加了一道程序，就是土地落宗的问题。”星光城负责人陈栋在接受《中国经营报》记者采访时表示。 据了解，大厂于2016年12月1日开始对房屋实施不动产登记，并新成立了不动产登记局，据其工作人员称，目前大厂第一例房屋不动产登记证尚未出炉，周广利表示：“目前大厂的房屋都还没有落宗，不是因为土地性质有问题，而是因为制度刚刚建立，很多工作推进比较慢。” 近日，记者联系到大厂不动产登记局，据其工作人员称，目前大厂尚没有对新建房屋进行落宗，但不是因为土地性质有问题，而是因为自该局成立至今，并没有开发商前来申请办理不动产登记证。 而由于近年来大厂房屋升值较快，吸引了不少投资性客户，二手房交易异常活跃，在无法过户的情况下，购房者宁愿签“三方协议”完成买卖。 记者了解到，在不到一年的时间里，大厂各区域的房价翻了一番，一家中介公司员工告诉记者，他于2016年3月份在潮白河边的英国宫买下一套80平方米的房子，当时是以100万元的价格买下来的，现在已经涨到200万元左右，单价从当时的1.2万元涨到现在的2.4万元，大厂县城和夏垫镇的房价也都翻了一倍。 多名二手房中介人员告诉记者，大厂的新建小区很少有房产证，买卖二手房就无法过户，但由于房价一直看涨，大多数购房者并不在意这些。其中一名中介人员自己便是签订三方协议购买的二手房，入住已经半年有余，但至今未取得房产证。 记者了解到，所谓三方协议是由买卖双方与中介公司签订，购房者按照约定付一定的房款给房主，等到房产证下来之后进行过户，并可办理按揭贷款。 对此，周广利表示，三方协议没有在房管局备案，原则上属于无效交易，购房者的权益是无法得到保障的。 张志同律师在接受记者采访时表示，这种交易方式风险很大，没有房产证可能涉及到开发商当初建房时的手续不规范、不完备的问题，在这种情况下签订三方协议，买房的权益无法得到保障，如果标的本身具有不合法性，那么交易也不受法律的保护。一旦出现问题，即便法院判决协议无效，卖方归还买方所付房款，但由于法院无法查封、拍卖非法的房产，卖方可能会丧失赔偿能力，导致执行起来非常困难。 |
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