华夏幸福(600340·SH)近日股价节节攀升。从2月28日到3月18日，其股价累计上涨26.07%，原因在于京津冀协同发展首次被提升到国家战略层面。

　　2014年2月底，国家主席习近平在听取京津冀协同发展工作汇报时强调，努力实现京津冀一体化发展，自觉打破自家“一亩三分地”的思维定式，抱成团朝着顶层设计的目标一起去做。据悉，国家发改委还将在今年6月出台首都经济圈规划。

　　河北即将成为京津冀协同发展战略中最重要的产业承接地，未来将承接京津的智力和科技优势，发展各类战略新兴产业。处在京津冀范围内的房地产开发公司，也将迎来战略性的发展机遇。

　　其中，华夏幸福作为河北固安及环北京区域的最大“地主”，在京津冀区域内的土地储备占公司总储备的82%。同时，华夏幸福还在距北京第二机场最近的河北固安和永清拥有约100平方公里的委托开发面积，在整个环首都经济圈内拥有700平方公里的委托开发面积。

　　目前，华夏幸福已在环北京区域布局了10 个园区项目，几乎包含了北京一小时经济圈内的所有区县。有分析称，华夏幸福是“A 股唯一直接、全面受益的标的”。

　　多家分析机构认为，随着京津冀协同发展的推进，华夏幸福的储备土地价值将会得到大幅提升，来自北京的产业转移也将进一步加速，预计未来两年其招商服务收入将有70%左右的增长。地产业绩的高增长将支撑华夏幸福向产城融合的运营商转型。

　　天津社会科学院城市经济所所长蔡玉生在接受《企业观察报》记者采访时表示，此次提出的京津冀一体化协同发展思路，与前几次最大的不同在于顶层设计。从总书记的重要讲话到总理的工作报告，都将京津冀一体化发展放到了前所未有的战略高度。通过利益关系的整合而非行政性强制干预，实现京津冀区域内创新链和产业价值链在区域内的闭合，将北京的科技创新优势、天津的高端制造业优势以及河北的腹地优势结合起来，构建完善的产业创新链或价值链，推动区域内城市或产业聚集区的发展。

　　华夏幸福环首都布局

　　作为早期就提出“产城融合”的企业，华夏幸福自诩为“中国领先的产业新城投资开发运营集团”。其业务模式以产业新城为核心产品，发展口号是“以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展”。

　　就华夏幸福的发展轨迹来看，其园区布局和开发一向紧紧围绕北京周边展开。1998年，该公司首个楼盘在河北廊坊推出。2002年，河北固安工业区成立，华夏幸福首次进入开发区投资运营领域。

　　固安隶属于廊坊市，距北京市中心仅50公里。在2002年之前，该县地区生产总值不足35亿元，全县年财政收入不足亿元，发展水平位列廊坊市十个县(市、区)中的后两名。2002年，华夏幸福进驻固安工业园区，开启了一场新的县域发展转型探索。截至2013年12月底，华夏幸福基业为园区累计投资220亿元。

　　这也是华夏幸福最为著名的项目，甚至被称为“固安模式“。此后，这一模式开始在多地推广。

　　数据显示，截至2013年，固安全县地区生产总值突破100亿元，财政收入完成近30亿元，主要经济指标增幅高居河北全省前列，包括生物医药、航天、新一代信息技术等在内的五大新兴产业集群初具规模。

　　随着“产城融合”模式的成功，近期华夏幸福在美国硅谷设立的孵化器，也会在河北落地，目的在于实现硅谷和以固安为代表的产业新城的对接。

　　同时，仅2013年一年，华夏幸福通过招拍挂方式在河北固安、大厂、廊坊、香河、怀来以及天津购入土地，总建筑面积近500万平方米。截至目前，华夏幸福主打的产业新城已遍及固安、大厂、香河、永清、霸州、文安、广阳、安次8个县市，能够最大力度承接从首都导入的产业链。

　　据了解，华夏幸福目前正在积极布局以文安、霸州、滦平等为代表的两小时经济圈内的区县，为承接区域更长期发展提前做好准备。

　　被认定为“首都经济圈”的最大受益房企是华夏幸福，但该公司相关人士却对此讳莫如深。3月19日，该人士在接受本报记者采访时表示，目前尚处于政策出台阶段，公司不便做过多回应。

　　只见房产、不见产业的尴尬

　　河北燕郊房价曾经飙升到万元以上，却面临了“睡城之困”。如果说固安、大厂的工业园扮演着承接北京工业转移的角色，那么燕郊，无疑起到了分流北京人口的作用。但由于产业转移仍然处于初期阶段，更多的人只是把燕郊当作睡觉的地方。

　　对于环首都区域来说，除了房地产业之外，如何借力北京发展，一直是突破的着力点。但对于河北省来说，还面临着土地资源约束的现实难题。

　　住宅用地售价高，但面临的可能是短期获利而难以谋求长期增长;工业用地售价虽低，如何吸引足够拉动地方经济、聚集人口的产业，也并非易事。

　　近年来地价调整资料显示，燕郊一类工业用地价格为40万元/亩，正好是一类住宅用地价格的三分之一。燕郊经济开发区的每一次土地利用，都意味着当地政府在长期和短期利益之间的抉择。

　　而固安、涿州等环首都区域也正在通过吸引产业落户来避免燕郊的“睡城”之困。

　　在首都经济圈规划正式出台之前，万科、五矿和合生等众多房企已闻风而动，纷纷进驻香河、燕郊和廊坊等环首都绿色经济圈区域。环北京的河北十几个区县很快就迎来了新一轮的圈地运动，随之而来的就是房价飙升。

　　不过，环首都的红利也很快遭遇“透支”。3年来，北京与河北的对接在政策上“光有雷声未见雨点”，没有实质性进展。概念的炒作已难以支撑被提前透支的市场，环首都绿色经济圈最终演变成了目前“只见房产，未见产业”的“地产泡沫圈”。

　　“圈内”的区县并未因概念而在经济上大有起色。河北省日前发布的最新统计数据显示，2013年1-2月，全省环首都绿色经济圈各县(市、区)规模以上工业增加值高于全省平均水平(12.2%)的只有安次、涿鹿、三河、涿州和香河5县(市、区)。

　　类似的房价飙升故事正在环首都经济圈内不断上演，作为河北省对接北京的桥头堡、先行区，环首都经济圈曾被寄予河北承接北京产业转移的厚望。但现实情况是，产业转移未完成，房价先被炒上去。

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员、规划研究部主任文辉认为，环首都经济圈内房地产业的发展和其他产业的关联度不够。如果只是吸引北京的中低收入人群去居住，就业和消费都不在当地，则不具备可持续性。“这些人在北京就业，买不起房;在燕郊等地买了房，当地却提供不了就业。”文辉说。

　　有分析人士认为，正是大范围雾霾凸显了京津冀一体化的急迫性。实际上，北京雾霾的形成，和京津冀三地产业结构不合理关系密切。因而，随着雾霾治理进程的推进，产业转移迫在眉睫。